平屋にすると固定資産税は高くなる？2階建てとの差を条件別に試算

※本記事にはプロモーション（広告）が含まれています。

延床30坪の平屋と2階建てを比べると、固定資産税・都市計画税の合計は平屋のほうが年間約3万〜5万円高くなるのがひとつの目安です。理由は「平屋だから税率が高い」のではなく、基礎と屋根が大きいぶん建物の評価額が上がりやすいことと、広い土地が必要になることの2つです。

ただし、差が出るかどうかは土地の広さが200㎡を超えるか、建物の仕様をどこまで上げるかで大きく変わります。条件によっては差がほとんど出ないケースもあります。この記事では、税額の決まり方から、平屋が不利になる条件・ならない条件、同じ延床面積での試算までを整理します。

固定資産税はどう決まる？土地と建物で別々に計算する

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して、土地と建物それぞれの評価額×1.4%（標準税率）で課税されます。市街化区域では、これに都市計画税（最大0.3%）が上乗せされます。

ポイントは、建物の評価額は「いくらで建てたか」ではなく「何をどれだけ使ったか」で決まることです。基礎のコンクリート量、屋根材の面積、外壁、設備のグレードなどが点数化されるため、同じ延床面積でも構造の形によって評価額が変わります。新築の固定資産税の計算手順や支払いスケジュールは新築の固定資産税はいくら？計算方法と軽減措置で詳しく解説しています。

平屋が不利になる条件・ならない条件

平屋の固定資産税が2階建てより高くなりやすいのは、主に次の3つの条件がそろったときです。逆にいえば、これらを避ければ差は小さく抑えられます。

特に影響が大きいのは屋根と基礎です。延床30坪の2階建てなら1階は15坪前後で済みますが、平屋は30坪すべてが1階になるため、基礎と屋根はおおむね2倍の面積になります。この差が評価点に反映され、建物の評価額が1割前後高くなるケースが多いと言われます。平屋の建築費そのものが割高になる理由は平屋と2階建てどっちが安い？総コスト比較でも整理しています。

一方で、2階建てには階段や2階トイレなど平屋にはない設備が加わるため、その分は2階建て側の評価点が上がります。結果として、小さめの平屋ほど差は縮まり、大きな平屋ほど差が開くと考えておくと判断しやすくなります。

同じ延床30坪での試算比較

延床30坪（約99㎡）の家を、2階建て（敷地40坪）と平屋（敷地60坪）で建てた場合の年間税額を、次の仮定で試算しました。建物の評価額は建築費の5〜7割程度、土地の評価額は1㎡あたり5万円（郊外の住宅地を想定）としています。

新築住宅の減額措置が使える場合、延床99㎡なら建物の固定資産税は最初の3年間（長期優良住宅なら5年間）がおおむね半分になり、その間の差額は年間約2万〜3万円まで縮まります。ただしこの措置は期限付きの特例で、延長の有無や期限は年度ごとの税制改正で決まるため、着工時期にあわせて確認が必要です。

また、建物の評価額は3年ごとの評価替えで経年により下がっていくため、建物部分の差は年数とともに小さくなります。一方で土地の評価額は年数では下がらないので、敷地を広く取った平屋ほど土地分の差は長く続きます。

「うちの予算だと、どんな家になる？」を無料でプラン化

要望と予算を伝えるだけで、複数の工務店・ハウスメーカーが間取りと資金計画のプランを無料で作成。手元のプランを比べてから相談に進めます。

無料で間取り・資金計画プランを依頼する【ハウジングバザール】

✔ 依頼無料　✔ 複数社のプランを比較　✔ 自宅で完結

土地の広さが効いてくる仕組み（200㎡の壁）

平屋で見落としやすいのが住宅用地特例の「200㎡の壁」です。住宅が建つ土地のうち200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が1/6になりますが、200㎡を超えた部分は1/3までしか下がりません。

平屋で駐車場2台と庭を確保しようとすると、敷地が60坪を超えることは珍しくありません。土地の評価額が高い地域ほど、200㎡を超えた部分の影響は大きくなります。平屋の延床と駐車台数から必要な敷地を逆算し、200㎡前後に収まるかを土地選びの段階で確認するのがおすすめです。平屋に必要な土地の広さや配置の考え方は注文住宅の平屋設計ガイドも参考にしてください。

よくある質問

Q1. 平屋でも新築住宅の固定資産税の減額措置は受けられますか？

受けられます。減額措置は階数ではなく、居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下などの条件で判定されます（一戸建ての場合）。減額されるのは床面積120㎡分までなので、延床36坪程度までの平屋なら建物の税額全体がおおむね半分になります。期限付きの特例のため、適用期限は市区町村の案内で確認してください。

Q2. 平屋の固定資産税はいつから、どれくらい下がっていきますか？

新築した翌年の1月1日時点の所有者に課税され、通常は4〜6月ごろに納税通知書が届きます。建物の評価額は3年ごとの評価替えで経年分が差し引かれるため、少しずつ下がっていきます。減額措置が終わる4年目（長期優良住宅は6年目）に税額が上がったように見えるのは、半額の期間が終わるためです。

Q3. 平屋で固定資産税を抑えるにはどうすればいいですか？

効果が大きいのは、延床面積を必要な分に絞ることと、敷地を200㎡前後に収めることです。屋根形状をシンプルにする、評点の高い設備を必要な場所だけにするといった工夫も建物の評価額に効きます。ただし、断熱性能や耐久性を落としてまで税額を下げると、光熱費や修繕費で逆に損をすることがあるので注意しましょう。

まとめ：税額の差は「年数万円」。総コストで判断する

延床30坪の平屋は、2階建てより固定資産税・都市計画税が年間約3万〜5万円高くなるのが目安です。差の正体は、基礎と屋根の大きさによる建物の評価額と、広い敷地による土地の税額で、敷地が200㎡を超えると差はさらに開きます。

一方で、平屋は外壁塗装の足場代が抑えやすい、階段がなく老後も暮らしやすいなど、税額以外のメリットもあります。固定資産税だけで判断せず、建築費・メンテナンス費・暮らし方まで含めた総コストで比べることが、後悔しない選び方です。

※税額は固定資産税1.4%・都市計画税0.3%（上限）を前提にした概算です。建物の評価額は市区町村の家屋調査（再建築価格方式）で決まり、建築費とは一致しません。土地の評価額・都市計画税の税率・新築住宅の減額措置の期限は自治体や年度の税制改正で変わるため、正確な金額は所在地の市区町村にご確認ください。

「うちの予算だと、どんな家になる？」を無料でプラン化

要望と予算を伝えるだけで、複数の工務店・ハウスメーカーが間取りと資金計画のプランを無料で作成。手元のプランを比べてから相談に進めます。

無料で間取り・資金計画プランを依頼する【ハウジングバザール】

✔ 依頼無料　✔ 複数社のプランを比較　✔ 自宅で完結