住宅ローンの変動金利が上がったらどうなる？5年ルールと125%ルール

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変動金利が上がっても、多くの住宅ローンでは月々の返済額は5年間変わらず、6年目に見直されてもそれまでの1.25倍が上限です。たとえば3,500万円・35年・金利0.8%（月約9.6万円）で借りた場合、金利が1%上がっても5年間は約9.6万円のまま、6年目からは約11.6万円になるのが目安です。

ただし、これは「負担が消える」仕組みではありません。据え置かれている間は返済の中身が利息に偏り、元金が減りにくくなります。金利が大きく上がると、返しきれない利息（未払利息）が積み上がることもあります。この記事では、2つのルールの仕組み、上がった分の行き先、金利上昇幅ごとの試算、固定への借り換えを考える目安を整理します。

5年ルール・125%ルールの仕組み

変動金利の多くは、金利（適用金利）を年2回（半年ごと）見直します。一方で、毎月の返済額まで半年ごとに変わると家計が組み立てにくいため、返済額の変更には次の2つのルールが設けられています。

注意したいのは、すべての変動金利にこのルールがあるわけではないことです。一部のネット銀行などには、5年ルール・125%ルールを設けず、金利の見直しに合わせて返済額も見直す商品があります。この場合、返済額はすぐ上がりますが、未払利息が生まれにくく元金の減り方が当初の想定から崩れにくいという面もあります。どちらが良いかは一概には言えないため、契約前に商品ごとのルールを確認しておきましょう。金利タイプそのものの比較は住宅ローン金利比較｜変動・固定・フラット35で解説しています。

上がった分の利息はどこへ行くのか（未払利息）

返済額が据え置かれていても、金利が上がった分の利息は毎月きちんと発生しています。元利均等返済では、毎月の返済額のうち「利息」が先に充てられ、残りが「元金」の返済に回ります。金利が上がると利息の割合が増え、その分だけ元金の返済が減るため、ローン残高の減り方が遅くなります。

さらに金利が大きく上がり、毎月の利息が返済額を上回ると、払いきれなかった利息が「未払利息」として繰り越されます。3,500万円を借りた直後の場合、月の利息が返済額（約9.6万円）を超えるのは、金利がおよそ3.3%を超えたあたりからです。

未払利息や、125%ルールで抑えきれなかった分は、多くの場合最終回の返済までに精算が必要とされています。完済時に残った元金・未払利息を一括で求められることがあるため、「月々の返済額が変わっていないから大丈夫」と考えず、年に1回は返済予定表で残高を確認する習慣をつけましょう。

金利上昇時の返済額試算（3,500万円・35年）

借入3,500万円・35年・当初金利0.8%で、借入直後に金利が上がり、その後5年間変わらなかった場合の概算です。5年ルール・125%ルールがある商品を想定しています。

金利が1%上がった場合、6年目からの返済額は月約2万円（年約24万円）増える計算です。注目したいのは、最初から1.8%で借りた場合の返済額（約11.2万円）より、5年据え置いた後の返済額（約11.6万円）のほうが高い点です。据え置き期間に元金が減りにくかった分が、後から上乗せされるためです。

また、+2%以上では本来必要な返済額が125%の上限を超えるため、返済額は約11.9万円に抑えられます（※表中の「なし」は5年時点の話で、6年目以降は上限で抑えた分の利息が払いきれず、未払利息や最終回の残債として残る可能性があります）。借入額を変えた場合の返済額の目安は住宅ローン5000万円は年収いくらから？でも試算しています。

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固定への借り換え・切り替えを考える目安

金利上昇に備える方法は、大きく分けて「変動のまま備える」「固定に移る」の2つです。どちらを選ぶかは、上昇幅の想定と家計の余力で判断します。

判断の目安としては、「6年目以降の返済額が家計の手取りの25%を超えそう」「上昇が続くと見込んでいて不安で眠れない」といった場合は、固定への移行を検討する価値があります。一方で、固定金利は変動より高く設定されているため、移った直後から返済額が上がる点は理解しておきましょう。また、金利が上がってから動くと、固定金利もすでに上がっていることが多い点にも注意が必要です。

借り換えの手順や諸費用は住宅ローンの借り換えガイド、全期間固定の選択肢はフラット35の審査基準・金利、手元資金で備える方法は繰り上げ返済のベストタイミングをご覧ください。

よくある質問

Q1. 5年ルールがあれば、金利が上がっても安心ですか？

返済額の急変を防ぐ効果はありますが、金利上昇の負担そのものがなくなるわけではありません。据え置き中は元金が減りにくくなり、6年目以降の返済額や最終回の残債として後から表れます。「時間を稼ぐ仕組み」と考え、その間に家計の見直しや手元資金の確保を進めるのが現実的です。

Q2. 5年ルール・125%ルールがない銀行は避けたほうがいいですか？

一概に避ける必要はありません。ルールがない商品は金利上昇がすぐ返済額に反映されますが、未払利息が発生しにくく、残高の減り方を把握しやすいという面もあります。金利の水準・保証料や手数料・団信の内容とあわせて総合的に比べましょう。

Q3. 金利が何%上がったら固定への借り換えを考えるべきですか？

「何%」という一律の基準はありませんが、残高が多く残期間が長いほど、早めの判断の効果が大きくなります。借り換えでは数十万円程度の諸費用がかかるため、金利差・残高・残期間から総返済額が実際に減るかを試算し、家計の安心感も含めて判断しましょう。

Q4. 金利が上がったことはどうやって知ればいいですか？

多くの金融機関では、金利の見直し後に通知やWeb明細で新しい適用金利が案内されます。返済額が変わらないと気づきにくいため、見直しのタイミング（年2回が一般的）に返済予定表と残高を確認するのがおすすめです。

まとめ：ルールは「時間稼ぎ」、上昇に耐えられる家計を先につくる

変動金利が上がっても、5年ルールで返済額は5年間据え置かれ、125%ルールで見直し時の上げ幅も1.25倍までに抑えられます。ただし、その間も上がった分の利息は発生しており、元金の減りが遅れる・6年目以降の返済額が上がる・大幅上昇では未払利息が残るという形で負担は後ろにずれるだけです。

3,500万円・35年なら、金利1%の上昇で6年目以降は月約2万円増えるのが目安です。借りる前に「何%まで上がっても払えるか」を確認し、借りた後は年2回の見直し時期に残高をチェックしながら、繰上返済や固定への移行を判断しましょう。

※試算は借入3,500万円・35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・当初金利0.8%とし、借入直後に金利が上がってその後5年間変わらないと仮定した概算です。実際の返済額は金融機関の計算方法・金利の見直し時期・端数処理によって異なります。5年ルール・125%ルールの有無や内容は商品ごとに違うため、必ず各金融機関の「金利変動リスクに関する説明書」等でご確認ください。

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