住宅ローン5000万円は年収いくらから？返済額シミュレーションと無理のない借入額

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結論を先に書きます。5,000万円を35年で借りる場合、2026年9月時点の変動金利（大手銀行の平均で年1.16％前後）なら毎月およそ14.5万円、年間約174万円の返済になります。審査を通すだけなら年収600万円台から可能性がありますが、生活を壊さずに返し切るという基準で見ると年収850万〜900万円が一つの目安です。

この200万円以上の差が、「借りられる額」と「返せる額」のギャップです。しかも金利環境は2026年に入って明確に変わりました。変動金利は1％台に乗り、フラット35は3.4％台と過去最高水準にあります。この記事では金利別の返済額を実数で並べ、必要年収の考え方と、ペアローンにした場合の注意点まで整理します。

5,000万円を借りたときの毎月返済額（金利別）

まず実数を押さえます。元利均等・ボーナス返済なし・35年（420回）での試算です。

注目してほしいのは変動と固定の差です。1.16％と3.46％では毎月6万円、35年総額で2,500万円以上開きます。2026年9月時点でこの差は過去最大水準にあり、「とりあえず固定で安心を買う」という判断のコストが、以前とは桁違いに重くなっています。変動と固定の選び方は変動金利と固定金利の比較記事で詳しく扱っています。

※金利は2026年9月時点で確認した水準をもとにした試算です。住宅ローン金利は毎月見直されるため、実際の返済額は必ず借入先の最新金利でご確認ください。

必要年収の目安——返済負担率から逆算する

必要年収は返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）から逆算します。金融機関の審査では30〜35％まで許容されることが多い一方、家計の実務では20〜25％に収めるのが安全圏とされます。

さらに、金利が2.0％まで上がった場合（年間返済199万円）で同じ計算をすると、負担率25％には年収796万円、20％には年収994万円が必要になります。つまり変動金利で5,000万円を借りるなら、今の返済額ではなく、上がったあとの返済額で年収を見ておく必要があります。

年収には手取りと額面の落とし穴がある

返済負担率は通常額面年収で計算します。しかし実際に返済に使えるのは手取りです。年収800万円なら手取りはおおむね600万円前後（月50万円程度）。ここから毎月14.5万円のローンを払うと、返済は手取りの約29％を占めます。額面ベースで「21％だから余裕」と見えていても、体感はまったく違います。年収別の借入目安は年収から見た住宅ローンの借入額の記事も併せてご確認ください。

「借りられる額」と「返せる額」を分ける4つの支出

金融機関の審査は、あなたの家計の中身までは見ません。審査に通っても返済が苦しくなる家庭には、共通して次の4つが計算に入っていません。

5,000万円を借りた場合の年間返済174万円に、これらを足すと年間220万〜250万円が住まいと将来のために出ていく計算になります。この総額で判断してはじめて、「返せる額」が見えてきます。

借入額を減らす以外の選択肢

必要年収に届かないとき、取れる手は借入額を減らすことだけではありません。①返済期間を延ばす（35年→40年で毎月は下がるが総額は増える）、②金利の低い金融機関に変える（0.9％と1.16％で毎月6,000円差）、③頭金を入れて融資率を下げる（金利優遇が付く場合がある）、④住宅ローン控除を織り込む——といった手順があります。特に④は、2026年・2027年入居も制度が継続する見込みで、子育て世帯の認定住宅なら借入限度5,000万円が対象とされています。金利の比較は住宅ローン金利の比較記事で整理しています。

共働き・ペアローンで5,000万円を組む場合

単独年収では届かないとき、多くの家庭がペアローンや収入合算を検討します。たとえば夫500万円・妻400万円の世帯年収900万円なら、返済負担率は約19％となり、数字の上では安全圏に入ります。

ただしペアローンには、単独ローンにはないリスクが3つあります。

特に1つ目は現実に起こる頻度が高い項目です。「片方の収入が3年間ゼロになっても返せるか」を試算しておくと、ペアローンで組んでよい上限がはっきりします。毎月14.5万円を単独年収500万円（手取り約390万円・月32万円）で払うと負担率は45％を超え、現実的ではありません。この場合は借入を4,000万円台に落とす判断が妥当です。

よくある質問

Q1. 年収600万円で5,000万円は借りられますか？

金融機関によっては借りられる可能性があります。年収600万円で年間返済174万円なら返済負担率は29％で、審査基準の30〜35％には収まるためです。ただし審査は多くの場合、実行金利ではなく3〜4％程度の審査金利で判定されます。審査金利3.5％で計算すると年間返済は約247万円、負担率41％となり、この基準では減額回答になる可能性が高くなります。借りられたとしても、生活の余裕はほとんど残らないと考えてください。

Q2. 変動金利で借りて、上がったらどうすればいいですか？

多くの変動金利には5年ルール（5年間は返済額を据え置く）と125％ルール（見直し時も返済額は1.25倍まで）があります。急激に月額が跳ね上がることは避けられますが、据え置かれている間に元本が減らず、未払い利息が積み上がる点は変わりません。対策は、上昇局面で繰上返済に回せる現金を持っておくことです。5,000万円の借入なら、金利1％の上昇に備えて年間25万円前後を別枠で積んでおくのが一つの目安になります。

Q3. 頭金はいくら入れるべきですか？

かつて言われた「頭金2割」は、金利が低い時代には合理性が薄れていました。しかし変動金利が1％台、固定が3％台となった2026年の環境では、頭金を入れて借入額を減らす意味が再び大きくなっています。5,000万円を4,500万円に減らせば、金利1.16％でも毎月約1.4万円・総額で約600万円変わります。ただし手元資金をゼロにするのは危険です。生活費6ヶ月分＋当面の教育費は必ず残すことを前提に、余剰分を頭金に回してください。

Q4. 35年ではなく40年ローンにすればラクになりますか？

毎月の返済は下がりますが、総返済額と完済年齢が増えます。金利1.16％・5,000万円で35年なら毎月約14.5万円、40年なら約13.1万円と月1.4万円ほど軽くなる一方、総返済額は約400万円増えます。さらに35歳で借りれば完済は75歳です。定年後の返済をどう処理するかの計画がないまま期間を延ばすのは、問題を先送りしているだけになりかねません。

まとめ

住宅ローン5,000万円は、2026年9月の変動金利水準で毎月約14.5万円。審査を通すだけなら年収600万円台から届きますが、金利上昇・固定資産税・修繕・教育費まで含めて考えると、年収850万〜900万円が無理のないラインです。

そして今の環境で最も重要なのは、今の返済額ではなく、金利が1％上がったときの返済額で判断することです。1.16％から2.0％になるだけで、毎月の負担は2万円強増えます。この上振れを吸収できる家計かどうか——それが5,000万円を借りてよいかの実質的な判定基準です。自分の年収と家族構成でどこまでが安全圏なのか、判断に迷うなら第三者のプロに一度ぶつけてみてください。